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2015年10月29日 星期四

房客不見蹤影,房東該怎麼辦

小群把房子租給新房客,契約約定租兩年,每月租金一萬元。沒想到新房客搬進來沒多久,就因為個人債務問題跑路消失了!小群很傷腦筋,因為它既沒有收到房租,房子也空在那裡無法使用,債主又不斷上門來打擾。他很希望可以擺脫這段房屋租賃的關係,但又不知道從何作起。
民法第440條第二項規定小群必須一邊催告房客,一邊等到「租金欠繳額度達兩個月」或「遲延給付逾二個月時」才能終止租約。因此如果房客欠下的租金不足二個月時,不可以逕自終止租約把房子收回來。
但,如果小群並不知道這個房客的其他住處,就只能將催繳租金及終止租約的存證信函,寄到這個租屋地址,在確定沒人簽收後,再向法院聲請「公示送達」,以發生如同實際交付房客本人同樣的效力。
租約終止後,小群就可以透過民事訴訟請求遷讓房屋、給付租金等。假設此時房客仍無影無蹤並且沒有出庭,法院可依小群的聲請或依職權進行一造辯論判決,若小群確實勝訴,那麼等判決確定後就可以聲請強制執行。
我們可以發現,處理租屋糾紛是繁雜漫長的。
不過公民會客室這邊教大家一個小方法,可以讓故事中的小群不用經過繁複的訴訟程序直接聲請強制執行。
那就是先請公證人將租賃契約作成公證書並載明應逕受強制執行,這樣就可以不經訴訟直接聲請執行!
其法條依據是公證法第13條第1項第3款:「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者 。」
但最重要的還是,慎選房東、慎選房客,保持良好的租屋關係以避免法律糾紛喔:)

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